Retenue de garantie dans la construction suisse : règles, calcul et suivi pratique

La retenue de garantie protège celui qui paie l'ouvrage contre les défauts découverts à la réception. Dans la plupart des cas, ce "maître d'ouvrage" est simplement le client final : le propriétaire, le promoteur ou la copropriété qui a commandé les travaux. Mais quand l'artisan travaille en sous-traitance pour une entreprise générale (EG) ou un architecte mandataire, c'est l'EG qui applique la retenue sur les factures du sous-traitant, pas le propriétaire final directement. Mal comprise ou mal suivie, elle devient vite une source de litiges, ou de trésorerie bloquée pour l'artisan. Voici ce que dit le droit suisse, comment la calculer, et comment la suivre sans y perdre un après-midi par mois.

1. Deux régimes juridiques, deux logiques différentes

En Suisse, un contrat de construction relève soit du Code des obligations (CO), soit de la norme SIA 118, si les parties l'ont expressément intégrée au contrat ou à l'offre signée.

Sous le CO seul (art. 363 ss.), il n'existe pas de pourcentage fixe de retenue. Le maître d'ouvrage peut invoquer l'exception d'inexécution (art. 82 CO) et retenir une part du paiement proportionnée aux défauts constatés, jusqu'à réparation. Le montant se discute au cas par cas : c'est une arme de négociation, pas un mécanisme automatique.

Sous la SIA 118, les règles sont fixées à l'avance. L'article 149 prévoit une retenue de garantie de 10 % sur les situations de travaux intermédiaires (acomptes), qui peut ensuite être plafonnée ou remplacée par une garantie bancaire ou d'assurance après réception.

Dans la pratique romande, la quasi-totalité des contrats entreprise-maître d'ouvrage-architecte intègrent la SIA 118, mais "intégrer" veut dire l'accepter explicitement dans le contrat, pas simplement la citer en bas d'offre.

2. Le pourcentage retenu : 10 %, parfois plus

Le taux de référence de la SIA 118 est de 10 % du montant des travaux. Une fois la réception faite, cette retenue peut être remplacée par une garantie bancaire ou une caution solidaire représentant 5 à 10 % de la somme du mandat.

Point de vigilance commercial : certains maîtres d'ouvrage ou entreprises générales exigent aujourd'hui des garanties allant jusqu'à 15 %, voire plus, en modifiant contractuellement les clauses standard de la SIA 118. Une association professionnelle romande a d'ailleurs pris position contre cette dérive, jugée disproportionnée par rapport au risque réel de défauts. Si un client ou un mandant vous impose un taux supérieur à 10 %, c'est négociable, ce n'est pas la norme.

3. Durée : combien de temps l'argent reste bloqué

Deux délais distincts à ne pas confondre :

• Délai d'avis des défauts : sous SIA 118, vous disposez de 2 ans après réception pour signaler un défaut, contre un signalement quasi immédiat exigé par le CO seul.

• Délai de garantie / prescription : généralement 5 ans dès la réception des travaux (SIA 118 comme CO pour les immeubles), porté à 10 ans en cas de dol (tromperie intentionnelle de l'entrepreneur).

Pour les travaux de transformation, la SIA 118 ne distingue pas ouvrages immobiliers et objets mobiliers : les deux délais tournent généralement autour de 5 ans.

Une entreprise avec des fonds propres et des résultats financiers solides peut négocier une garantie de fin de travaux étendue jusqu'à 5 ans au lieu des 2 ans standards : un argument à connaître si vous discutez les conditions avec un maître d'ouvrage ou un architecte.

4. Quand la retenue devient-elle exigible ?

Sous SIA 118, la restitution de la retenue suppose que quatre conditions cumulatives soient remplies :

1. Réception de l'ouvrage, écrite et documentée

2. Remise du décompte final et échéance du délai de contrôle

3. Constitution de la garantie de l'entrepreneur pour les défauts (garantie bancaire ou caution)

4. Remise de la documentation des travaux (plans révisés, etc.)

Tant que l'une de ces conditions manque (souvent la documentation ou le décompte final), la retenue reste bloquée, même si les travaux sont visuellement terminés. C'est un point de friction fréquent entre artisans et maîtres d'ouvrage.

5. Calcul pratique : un exemple concret

Prenons un contrat de rénovation de CHF 80'000.- sous SIA 118 :

Si l'entrepreneur fournit une garantie bancaire de 5 % après réception (CHF 4'000.-), le solde de CHF 4'000.- peut être libéré immédiatement, le reste suivant le délai de garantie contractuel.

6. Le vrai problème : l'erreur de facturation, pas le calcul

Le taux de 10 % est simple à calculer sur le papier. L'erreur classique se produit sur le terrain : facturer 100 % du montant de l'offre alors que la retenue de garantie s'applique, et donc verser 10 % de trop au sous-traitant ou encaisser 10 % de trop qu'il faudra ensuite rembourser ou compenser.

Sur EVA-IT, la retenue de garantie s'inscrit directement dans l'offre. Chaque facture d'avancement l'applique automatiquement dans ses totaux, et un système de blocage empêche de facturer plus que 90 % du montant de l'offre tant que la retenue est active, même si l'avancement réel atteint 100 %.

Si vous avez déjà eu à corriger une facture ou à réclamer un trop-perçu après coup, c'est typiquement ce que ce blocage évite.

FAQ rapide

La SIA 118 s'applique-t-elle aux petits artisans ? Oui, dès qu'elle figure dans l'offre signée, indépendamment de la taille du chantier.

Peut-on refuser une retenue supérieure à 10 % ? Oui, ce taux n'est pas imposé par la loi pour les petits travaux ; il résulte d'une négociation contractuelle. Un taux de 15 % ou plus doit être justifié et discuté.

Que faire si le client bloque la retenue sans motif ? Fixez-lui un délai écrit raisonnable pour se positionner sur la réception et le décompte final. En l'absence de réponse, un rappel formel puis une mise en demeure restent les leviers standards.

Sources : Code des obligations (art. 82, 363 ss.) ; Norme SIA 118 (art. 145–153, 172–173, 181) ; Société suisse des ingénieurs et des architectes ; Le Temps, "La retenue de garantie pour remédier aux défauts de construction" ; Constructionsuisse.ch, prise de position sur les garanties d'exécution.